Có nên đầu tư vào trung tâm dữ liệu (Data center) hay không?

6 phút, 27 giây để đọc.

Trong thời kỳ 4.0 ngày nay, khi mà công nghệ lên ngôi và trở thành một phần không thể thiếu trong cuộc sống, thì vai trò các trung tâm dữ liệu là không thể bàn cãi. Nắm bắt được nhu cầu đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã bắt đầu quan tâm tới loại hình này. Đặc biệt là ở giai đoạn hiện tại, xu hướng làm việc online, giải trí bằng các phương tiện media đang lên ngôi đã mở ra cơ hội tiềm năng cho những nhà kinh doanh quan tâm đến trung tâm dữ liệu.

Mục lục

Trung tâm dữ liệu là gì?

Trung tâm dữ liệu (Data center) là một hạ tầng tập trung nhiều thành phần tài nguyên mật độ cao. Làm chức năng lưu trữ, xử lý toàn bộ dữ liệu hệ thống. Các hệ thống hạ tầng của trung tâm dữ liệu đều được dự phòng. Mục đích để đảm bảo sự hoạt động ổn định của hệ thống máy chủ. Để có được một trung tâm dữ liệu hiện đại thì cần phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về không gian của trung tâm dữ liệu trong mạng viễn thông. Đồng thời cũng đáp ứng yêu cầu về môi trường của các thiết bị được lắp đặt.

Tiềm năng đầu tư vào trung tâm dữ liệu

Làn sóng đầu tư

Làm việc online bùng nổ, nhu cầu phim ảnh tăng đột biến giữa mùa dịch đang thúc đẩy làn sóng đầu tư trung tâm dữ liệu mạnh chưa từng có. JLL vừa công bố báo cáo về làn sóng săn quỹ đất để đầu tư trung tâm dữ liệu tại nhiều quốc gia trên thế giới. Trong đó Việt Nam cũng manh nha xuất hiện xu hướng này. Khi đại dịch bùng phát vào đầu năm 2020, tình trạng phong tỏa các thành phố rộng rãi trên toàn cầu. Cùng với chính sách giãn cách xã hội và chế độ làm việc tại nhà đã thay đổi hoạt động hàng ngày của con người từ vật lý sang kỹ thuật số. Covid-19 được xem là một chất xúc tác thúc đẩy nhu cầu về cơ sở hạ tầng kỹ thuật số tăng mạnh hơn.

Đơn vị này dẫn nguồn khảo sát của Cisco dự báo, năm 2021 lưu lượng truy cập internet toàn cầu sẽ tăng gấp ba so với 2016 và đạt 3,3 zettabyte hàng năm. Trong đó, lượng truy cập vào video trực tuyến (bao gồm cả Nextflix và YouTube) chiếm đến 82%. Theo ước tính của đơn vị này, số lượng thiết bị được kết nối mạng vào năm 2021 sẽ nhiều hơn ba lần dân số toàn cầu là 27,1 tỷ thiết bị. 43% trong số đó là kết nối di động.

Tầm ngắm của giới đầu tư thuộc nhiều hình thức khác nhau

Bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao thị trường Việt Nam của JLL cho biết, truy cập internet trực tuyến ngày càng phổ biến cùng với các doanh nghiệp. Chủ yếu thuộc lĩnh vực tài chính, sức khỏe, bán lẻ và tư vấn. Họ đang dịch chuyển dữ liệu sang các giải pháp điện toán đám mây. Điều đã thúc đẩy nhu cầu đầu tư trung tâm dữ liệu tăng cao trên toàn cầu, trong đó có Việt Nam.

Các trung tâm dữ liệu đang lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư với hình thức kinh doanh, dịch vụ cho thuê các cở sở hạ tầng để đặt máy chủ. Mục đích nhằm lưu trữ, phân tích dữ liệu, xử lý và truyền tải các dịch vụ kỹ thuật số… Nền kinh tế toàn cầu chịu nhiều áp lực kể từ khi đại dịch bùng phát. Các nhà đầu tư bất động sản đang tìm kiếm những chiến lược phòng thủ. Các chiến lược này giúp họ an toàn vượt qua thời kỳ suy thoái. Bất động sản trung tâm dữ liệu hiện đứng đầu danh sách quan tâm của các nhà đầu tư.

Bà Trang Bùi cho hay, JLL đang nhận được nhiều yêu cầu thuê đất hoặc thuê tòa nhà. Mục đích được cho là xây dựng và phát triển các trung tâm dữ liệu bậc 3 hoặc bậc 4. Thống kê cho thấy, phần lớn các yêu cầu quỹ đất có diện tích rơi vào khoảng 10.000-30.000 m2. Chủ yếu từ các nhà đầu tư có nền tảng hoạt động trong lĩnh vực công nghệ và viễn thông. Đa phần đến từ châu Mỹ, Ấn Độ, Nhật Bản.

Trung tâm dữ liệu tại Việt Nam

Tình hình chung

Việt Nam hiện chưa có trung tâm dữ liệu nào được xây dựng theo chuẩn bậc 4. Nhưng đã có khoảng 5 trung tâm dữ liệt đạt chuẩn bậc 3. Phần lớn được vận hành bởi các tập đoàn viễn thông trong nước. Thời gian tới thị trường đầu tư này có thể được mở rộng nhanh chóng.

Tình hình chung

Báo cáo của đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản này cũng cho thấy, doanh thu của trung tâm dữ liệu đang phát triển với tốc độ tăng trưởng hàng năm 15,7%. Thị trường điện toán đám mây sẽ đạt giá trị 163 tỷ USD vào năm 2021. Con số này tăng gần 30% so với năm 2017. Tốc độ tăng trưởng của khối lượng dữ liệu sẽ tiếp tục theo cấp số nhân. Điều này hứa hẹn một tương lai đầy tiềm năng cho thị trường trung tâm dữ liệu.

Điểm mạnh

Điểm mạnh khiến mô hình đầu tư trung tâm dữ liệu thu hút các nhà đầu tư là những gói hợp đồng cho thuê dài hạn. Nhu cầu thuê cũng ít bị ảnh hưởng bởi chu kỳ bất động sản truyền thống. Giúp nhà đầu tư hưởng lợi ích ổn định và lâu dài hơn. Lợi nhuận khi chào bán các trung tâm dữ liệu có xu hướng cao hơn so với các lĩnh vực bất động sản truyền thống. Bằng chứng là, trong khi thị trường ủy thác đầu tư bất động sản nói chung đã giảm 12% trong năm nay. Tín thác đầu tư bất động sản vào trung tâm dữ liệu đã phát triển mạnh; tăng trung bình khoảng 25%.

Hạn chế

Tuy có nhiều lợi thế tăng trưởng, phân khúc này vẫn gặp một số thử thách. Điển hình là chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu rất cao. Cao hơn nhiều lần so với nhà kho hoặc tòa nhà văn phòng truyền thống. Kế đến là việc đảm bảo đầy đủ nguồn điện cấp và liên tục. Nguồn điện phải đảm bảo không có bất cứ gián đoạn nào. Trung tâm dữ liệu sử dụng rất nhiều điện năng để vận hành thiết bị thực tế đòi hỏi hoạt động liên tục 24/7/365. Sau đó là đòi hỏi công suất cao để làm mát thiết bị. Ngoài ra, các trung tâm dữ liệu cũng tạo ra một lượng lớn khí thải CO2. Lượng khí thải này có tác động xấu đến môi trường.

Dù thách thức không nhỏ, bà Trang Bùi đánh giá làn sóng đầu tư quỹ đất để nhập cuộc đua mở trung tâm dữ liệu vẫn đang nóng dần lên. Nhất là khi nhu cầu đa dạng hóa tài sản bất động sản ngày càng lớn giữa đại dịch. Đây là loại hình bất động sản thay thế lý tưởng. Giúp các nhà đầu tư đang phải đối mặt với môi trường lãi suất thấp kỷ lục đạt được kỳ vọng săn lợi suất cao trong các lĩnh vực mới và có khả năng tăng trưởng mạnh mẽ.